Overview
マンション概要
マンション名
アピカ赤堤
交通
小田急線「豪徳寺」駅 徒歩4分
小田急線「経堂」駅 徒歩9分
世田谷線「山下」駅 徒歩3分
所在地
世田谷区宮坂2-25-23
建築年月
1996年 3月
構造
鉄筋コンクリート造5階建
総戸数
16戸
新築分譲主
東高
施工会社
銭高組
伊藤建設
専有面積
36.15m2 〜 89.75m2
価格相場
★★★☆☆
売り出しレア度
★★★★☆
小ぶりながらも品の良さが光るアピカ赤堤
アピカ赤堤は1996年に東高によって分譲された、5階建のマンションです。
同社について私は詳しく知りませんが、おそらく例の東高ハウスと同一か、その関連会社のいずれかと思われます。
それは隣の「東高ペアシティ世田谷赤堤」とのツインマンションを成すかのような、瓜二つの外観からもそれを確信させますね。
そんなアピカ赤堤の外壁は大きめのベージュタイルが貼られ、やや小ぶりながらもキリッとした独特の存在感を放っています。
ちょうど「東高ペアシティ世田谷赤堤」と「ヴェルビュ赤堤」に挟まれて窮屈そうですが、その2棟に勝るとも劣らない上品さが良きですよね。
鉄道アクセスが良く緑の多い住環境
アピカ赤堤は3駅2路線が徒歩9分圏内で利用できる、電車アクセスの良さが魅力的なロケーションです。
そしてマンション周辺は格式高い邸宅街が広がり、さらに北側道路（ユリの木通り）を挟んで北沢川緑道が流れていて、文句のつけようがない100点満点の条件が揃っています（強いていえば浸水リスクがある）。
食料品の買い物はトップパルケ豪徳寺店が徒歩6分ほどで利用できるうえ、経堂駅周辺の複数のスーパーもあるので困ることはないでしょう。
また、ユリの木通りを歩くこと3分ほどで山下公園もあるので、子育て世帯にとっても暮らしやすい環境ですよ。
フローリング貼替が可能となり最大の懸念点が消えた
アピカ赤堤の住戸は専有面積が50㎡台から80㎡台までの、ファミリー向けの間取りで構成されています。
両隣の「東高ペアシティ世田谷赤堤」と「ヴェルビュ赤堤」が広めのサイズの住戸が多いだけに、令和の昨今においてはちょうど良い感じの広さの住戸が揃っていますね。
住戸は南向きと北向きにわかれるようですが、南向き住戸はともかく、ユリの木通りに面する北向き住戸も眺望は決して悪くはなさそうです。
過去の取引データを見てみると、2016年4月に南向きと北向きの4階住戸がほぼ同時に成約していますが、成約平米単価は8％ほど南向きが高く取引されました。
この8％の差は人によって評価が割れそうですが、南向き住戸の間取り2LDKに対して北向き住戸はワンルームタイプで需要の厚みが全然違うため、個人的には「よく8％程度で収まった（≒北向きの割に高く決まった）」と感じます。
そして最近のアピカ赤堤でのビッグニュースは、床フローリングの貼替禁止がどうやら解除されたらしいのです。
これまではカーペット敷きがデフォルトだったため、特に子育て世帯にとって敬遠される傾向にあったのは間違いないですが、2024年の売り物件ではフローリングへの貼替工事が実施されたとの情報を得ました（その売主が管理規約のルールに違反した可能性もゼロではないが）。
総じてアピカ赤堤はその立地や住環境については申し分ないものの、全16戸の小ぶりさゆえの管理修繕コスパの悪さはどうしても気になってしまいます。
現行の管理費・修繕積立金の平米単価は569円（2024年11月現在）とそれなりの水準ではあるものの、一般のマンションと比べると値上げ圧力が強い要因はふんだんに揃っていると言えそうですよ。
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