Overview
マンション概要
マンション名
グランドベイス経堂レジデンス
交通
小田急線「経堂」駅 徒歩10分
小田急線「千歳船橋」駅 徒歩10分
所在地
世田谷区経堂5-33-13
建築年月
1989年 5月
構造
鉄筋コンクリート造5階建
総戸数
24戸
新築分譲主
グローバルベイス
施工会社
大林組（改修：新三平建設）
専有面積
71.40m2 〜 80.67m2
価格相場
★★★☆☆
売り出しレア度
★★★☆☆
洗練された重厚感があるグランドベイス経堂レジデンス
グランドベイス経堂レジデンスは2015年にグローバルベイスによって一棟買いされたうえ、空室および共用部分にリノベーション工事を施して分譲された、5階建のマンションです。
歴史を紐解くとマンションは1989年に竣工した一棟型賃貸レジデンスの「アーデン経堂」で、当初私はその高級なグレードさから分譲マンションと勘違いしてました。
グローバルベイスは区分マンション一室のリノベーション販売をメイン事業とする傍ら、このような一棟リノベも展開しています。
そんなグランドベイス経堂レジデンスの外壁はライトグレーのタイルが貼られ、住宅街のなか凛としたクールな佇まいが特徴的です。
もともと大林組が施工したこともあってそれなりに重厚さはありましたが、2015年のバリューアップによってエントランス周りはさらに洗練された装いに生まれ変わりましたね。
買い物が便利で公園まで歩1分の立地
グランドベイス経堂レジデンスは経堂駅と千歳船橋駅の2駅がともに徒歩10分ほどで利用できる電車アクセスの良いロケーションとなっています。
周辺はマンションやアパートが建ち並ぶ住宅街であり、北側道路はクルマもそれほど通らないため、静かで穏やかな暮らしが期待できるでしょう。
食料品の買い物はライフ経堂店が徒歩4分ほどで利用できるほか、経堂駅や千歳船橋駅周辺にスーパーがたくさんあって利便性はかなり高めと言えそう。
また、マンションから歩いて1分のところに南台公園と南公園があるので、子どもが大きくなっても遊び場には困らなそうですね。
築後20余年が経過してから発足する管理組合に不安も
グランドベイス経堂レジデンスの住戸は専有面積が70㎡台を中心とする、ファミリー向けの間取りで構成されています。
3LDK主体の間取りは、各居室の広さがしっかり確保されたぶんリビングがやや手狭で、昨今のトレンドとは一線を画しているようにも見受けられます。
住戸は南・西・東向きにそれぞれわかれていますが、雁行設計を活かして複数のバルコニーを設置するなど明るく風通しが良いことでしょう。
ただし、グランドベイス経堂レジデンスの周りには「エクレールコート経堂」「ザ・パークハウス経堂翠邸」をはじめ続々とマンションが建設されたため、まるでグランドベイスを取り囲むように林立して圧迫感があるかもしれません。
そしてグランドベイス経堂レジデンスで最も気になるのは、築20余年を経過して新規に発足した管理組合とその運営でしょうか。
一般に大規模修繕工事は回数を重ねるごとにコストが高くなるといわれており、新築時からの修繕履歴やノウハウが蓄積した他のマンションと比べると今後の運営に不安は尽きません。
さらに全24戸とやや小ぶりな規模ゆえ管理修繕コスパは悪くなりがちで、現行の管理費・修繕積立金の平米単価は372円（2019年5月現在）と安価な設定のため、今後の値上げ議論に予断を許さなそうな印象です。
最後に、グランドベイス経堂レジデンスは壁式工法で建てられているため、躯体となる住戸内の一部の壁を撤去することができません。
そのためリノベーション工事による間取り変更を前提として購入する場合、希望通りに変更できない可能性がありますので、事前にしっかり調査しましょう。
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