Overview
マンション概要
マンション名
マンション第１明大前
交通
京王線・井の頭線「明大前」駅 徒歩3分
所在地
世田谷区松原2-42-12
建築年月
1973年 12月
構造
鉄骨鉄筋コンクリート造13階建
総戸数
65戸
新築分譲主
国分建設
施工会社
国栄建設
専有面積
43.32m2 〜 55.22m2
価格相場
★★☆☆☆
売り出しレア度
★★☆☆☆
エントランス扉が狭すぎるマンション第１明大前
マンション第１明大前は1973年に国分建設によって分譲された、13階建の高層マンションです。
同社のことはあまりわかりませんが、1970年代に「マンション＋地名」にて高層マンションをメインに販売したイメージがあります。
国分建設が分譲したマンションは世田谷ではほかに「マンション弦巻」「マンション第２明大前」「マンション下北沢」などがありますね。
そんなマンション第１明大前の外壁はベージュ系の吹付塗装がなされ、1階のエントランス周りは石貼りチックなパネルに改修されて随分きれいになりました。
それにしてもエントランス扉の幅が狭すぎて、引っ越しの際の家具家電の運搬は大変そうな感じがしますね。
甲州街道沿いながら影響は限定的か
マンション第１明大前は最寄駅の明大前から徒歩3分ほどの立地で、新宿・渋谷・吉祥寺・調布など1本でアクセスできる鉄道利便性の高さが大きな魅力です。
マンションは甲州街道沿いの立地ではあるものの、駅から向かってエントランスは甲州街道の手前ですし、共用廊下は内廊下形式のため、影響はそれほど大きくない気もします。
食料品の買い物はフレンテ明大前が徒歩2分ほどの距離で利用できるうえ、ロピア松原店が徒歩4分ほどの立地のため利便性は高めといえそう。
また、甲州街道を渡ってすぐのところに玉川上水公園があるので、散歩やジョギングをするのにちょうど良い距離感ですね。
共用部分はきれいだが、旧耐震基準ゆえの懸念も
マンション第１明大前の住戸は専有面積が40㎡台から50㎡台の、ややコンパクトなサイズの間取りで構成されています。
新築当初の間取りタイプは1LDKと2LDKがありますが、専有面積も似たり寄ったりで同じような形をしているため、間取りによる住戸の良し悪しはあまりなさそうですね。
そしてすべての住戸は甲州街道と反対の南向きとなっており、特に中高層階住戸はバルコニーの先を遮るような建物がないため、陽当りと眺望に恵まれていることでしょう。
マンション第１明大前は全65戸とそれなりにまとまった規模のマンションであり、外から見る限り共用部分の修繕工事はしっかりと行われている印象を抱きます。
それでいて現行の修繕積立金の平米単価は129円（2025年5月現在）とかなり抑えた金額設定となっており、実際の収支状況や積立額を見てみないと何とも言えないものの、ひょっとしたら管理組合はかなりのやり手かもしれませんね。
築年数はかなり経過しているものの駅から近いマンション第１明大前は、リノベーション業者にとって手を出しやすいからか、売り物件の多くはリノベ済みであることが多いです。
これは一般個人の買主よりもリノベ業者のほうが資金力が豊富なうえ決断も早く、さらに同業他社との競合の末に一般個人の買主よりも買取価格が高くなる傾向にあるからですね。
最後にマンション第１明大前は、いわゆる旧耐震基準（※1981年5月31日以前の建築確認）のマンションであり、首都圏での大地震に対する不安は拭いきれません。
とりわけ甲州街道は特定緊急輸送道路に指定されているだけに、今後ますます旧耐震基準のマンション第１明大前に風当たりが強くなることもあり得ますので気に留めておきましょう。
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