Overview
マンション概要
マンション名
ルミネ明大前
交通
京王線・井の頭線「明大前」駅 徒歩2分
所在地
世田谷区松原2-41-7
建築年月
1983年 7月
構造
鉄筋コンクリート造地下1階付5階建
総戸数
18戸
新築分譲主
日栄興産
施工会社
錢高組
専有面積
26.26m2 〜 51.85m2
価格相場
★★☆☆☆
売り出しレア度
★★★☆☆
北側の屋根の削れ具合が忙しいルミネ明大前
ルミネ明大前は1983年に日栄興産によって分譲された、5階建のマンションです。
同社は1980年代から90年代にかけて、東京・神奈川を中心に首都圏全域でルミネの名を冠したマンションを販売していました。
ルミネと聞くと何となくJR系商業ビルを思い浮かべますが、商業ビルのルミネはフランス語の”lumineux（光）”に由来するとされていますので、きっと似たような発想なんでしょう（適当）。
そんなルミネ明大前の外壁はベージュタイルが全面に貼られ、駅徒歩2分とは思えないほどの住宅地のなかで密やかに佇んでいます。
それにしても斜線制限若しくは高度地区の影響からか、マンション北側の屋根の削れ具合が忙しい感じになってますね。
駅徒歩2分で甲州街道を避ける立地
ルミネ明大前は最寄駅の明大前から徒歩2分ほどの立地で、新宿・渋谷・吉祥寺・調布など1本でアクセスできる鉄道利便性の高さが大きな魅力です。
一般に京王線の駅チカ物件は甲州街道沿いが多いですが、ルミネ明大前はやや内側に入っているため、騒音や振動の影響はそれほど気にならないでしょう。
食料品の買い物はフレンテ明大前が徒歩2分ほどの距離にあるうえ、ロピア松原店が徒歩5分ほどで利用できて利便性は高そうです。
また、甲州街道を渡ってすぐのところに玉川上水公園があるので、散歩やジョギングをするのにちょうど良い距離感ですね。
オール電化＆全18戸でランニングコストは高め
ルミネ明大前の住戸は専有面積は20㎡台のワンルームから50㎡台までの、おひとりさまやDINKsをターゲットとする間取りで構成されています。
マンションの周辺はゴチャゴチャした住宅密集地なだけに、ある程度眺望が開けてくるのは4階以上の住戸ではないでしょうか。
新築当初の間取りを眺めてみると、敷地がやや変形なせいか、専有面積40㎡以上の住戸の一部外壁は斜めになっていたり、全体的にガタガタした印象を抱きます。
また、ルミネ明大前はオール電化マンションであり、給湯は電気温水器の利用に限られます。
一般に電気温水器を利用するほうがガス給湯器と比べて利用料金が高い、といわれますので昨今の高騰する電気料金に少しモヤッとするかもしれませんね。
そして全18戸と戸数が少なめなルミネ明大前で気になるのは、やはり共用部分における管理修繕コスパの悪さでしょうか。
現行の管理費・修繕積立金の平米単価は791円（2021年12月現在）であり、かなり高い水準となっているのも頷けるところです。
最後に、ルミネ明大前は壁式工法で建てられているため、躯体となる住戸内の一部の壁を撤去することができません。
そのためリノベーション工事による間取り変更を前提として購入する場合、希望通りに変更できない可能性がありますので、事前にしっかり調査しましょう。
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