Overview
マンション概要
マンション名
上北沢ヒミコマンション
交通
京王線「八幡山」駅 徒歩8分
所在地
世田谷区上北沢5-40-12
建築年月
1979年 4月
構造
鉄筋コンクリート造4階建
総戸数
16戸
新築分譲主
日榮開発
施工会社
辰村組
専有面積
35.36m2 〜 61.48m2
価格相場
★★☆☆☆
売り出しレア度
★★★☆☆
ヒミコ感を抑制しがちな上北沢ヒミコマンション
上北沢ヒミコマンションは1979年に日榮開発によって分譲された、4階建のマンションです。
同社はヒミコマンションをはじめヒミコセラン、ヒミコハビタットの3ブランドを展開し、ヒミコとは魏志倭人伝に伝わる邪馬台国の卑弥呼の名を拝借しているのでしょう（そう理解するほかない）。
マンション、セラン、ハビタットの違いはマンションをベースにしつつ、セランはちょっとだけ高級志向、ハビタットは階段で住戸を振り分けた戸建感覚、と本当に微妙な違いしかありません。
そんな上北沢ヒミコマンションの外壁はライトベージュの吹付塗装がなされ、屋根部分はヒミコらしい煤けたカラーリング仕様となっています。
ほかのヒミコマンションでは”改名”するほどに名前を忌避する管理組合がありますが、この上北沢ヒミコマンションは改名までいかないものの、館銘板を植栽で隠すようにヒミコ感を抑制していますね。
買い物に便利な低層住宅街に立地
上北沢ヒミコマンションは八幡山駅から甲州街道を渡った先の、すぐ近隣に環八通りや高井戸変電所の鉄塔がある寂寥感漂うロケーションとなっています。
ただし、マンション周辺は建物の高さに最も厳しい第二種低層住居専用地域のため、世田谷らしい青空と緑が身近な暮らしが期待できるでしょう。
食料品の買い物は八幡山駅周辺の複数のスーパーが利用できるほか、環八通りや甲州街道沿いに飲食店や家電量販店が揃っていて、利便性は高めです。
また、マンションから徒歩3分ほどのところに上高井戸第二児童遊園があるので、子育て世帯にとって暮らしやすい環境が整っていますよ。
エレなし＆自主管理で初心者にはややハードル高め
上北沢ヒミコマンションの住戸は専有面積が50㎡台を中心とする、ややコンパクトなファミリー向けの間取りで構成されています。
住戸はすべて南向きとなっており、マンションの南側隣接地は戸建住宅が建ち並ぶため、一定の陽当りと眺望は確保されている印象ですね。
4階建の上北沢ヒミコマンションにエレベーターは付いていない（通称：エレなし）ため、特に4階住戸は毎日の階段の上り下りは大変なうえ、将来売るにも貸すにも苦戦必至となることは間違いないでしょう。
ただし逆の視点で、エレベーターの維持改修コストを負担しなくて済むので、全16戸と小ぶりな規模の上北沢ヒミコマンションにとってエレなしはむしろメリットのほうが上回るかもしれません。
そしてエレなしに関して少し面白いデータがあって、2017年から2018年にかけて同じ56㎡タイプの1階住戸と4階住戸が取引された履歴があります。
4階住戸はリノベ物件であるのに対し、1階住戸は5年前（当時）リノベの状態でしたが、1階住戸のほうが80万円高く成約していますので、やはり4階住戸はそれなりの覚悟が必要そうです。
最後に、上北沢ヒミコマンション最大の懸念は、新築当初から共用部分を自主管理で運営してきたところでしょうか。
一般に自主管理は属人性が強いうえ、修繕計画や積立金の改定プランなどが不十分であるマンションが多いといわれます。
とは言え、これといった共用設備も少ない上北沢ヒミコマンションはローコスト運営が可能ですし、大規模修繕工事さえ乗り切ればなんとかなる気がしないではありませんが。
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