Overview
マンション概要
マンション名
ミオカステーロ千歳船橋
交通
小田急線「千歳船橋」駅 徒歩16分
所在地
世田谷区船橋4-42-4
建築年月
2004年 2月
構造
鉄筋コンクリート造8階建
総戸数
21戸
新築分譲主
山田建設
施工会社
山田建設
専有面積
51.15m2 〜 77.95m2
価格相場
★★★☆☆
売り出しレア度
★★☆☆☆
配色バランスが柔和なミオカステーロ千歳船橋
ミオカステーロ千歳船橋は2004年に山田建設によって分譲・施工された、8階建のマンションです。
同社のマンションといえば英語で「私のお城」を意味するマイキャッスルが有名ですが、亜流のマイネシュロッス（ドイツ語）を挟みつつ、現在はこのミオカステーロ（イタリア語）で引き続きマンション分譲事業を展開しています。
山田建設は分譲と施工を1社で行っているため、フォルムや設備などはどのミオカステーロも同質で安心がありますね。
そんなミオカステーロ千歳船橋の外壁はブラウンとアイボリーのタイルがバランスよく貼りわけられ、温かみのあるフォルムが印象的です。
エントランス脇のアール（曲線）状のガラスブロックが、柔和且つ瀟洒なデザインで実に良きですね。
駅遠＆環八沿いだが開放的な雰囲気も
ミオカステーロ千歳船橋は駅から遠いうえに環八通り沿いという、やや厳しめのダブルパンチな立地となっています。
ただしマンション周辺に目を向けると、北西角地に佇みつつも南側隣接地にはゴルフ用品店の車路があり、さらに北道路を挟んで飲食店の駐車場があって、地味に開放的な雰囲気を享受できるロケーションでもあります。
食料品の買い物はサミットストア世田谷船橋店や千歳船橋駅周辺のスーパーまで徒歩10分以上かかるため、少々不便さを感じるかもしれません。
そしてマンションから徒歩8分圏内には世田谷に4つしかない都立公園のひとつである蘆花恒春園と、さらに球技が楽しめる中規模タイプの希望丘公園もあって、子どもの遊び場に困ることはなさそうですね。
3LDKの間取りは秀逸だが、駅遠＆環八沿いで条件は厳しい
ミオカステーロ千歳船橋の住戸は専有面積が70㎡台を中心とする、ファミリー向けの間取りで構成されています。
新築当初の間取りを見てみると、専有廊下の面積を小さくすることでリビングや居室の広さをしっかり確保した3LDKが多く、使いやすそうなものが多いですね。
また、住戸は環八通りと逆方向の東向きをメインとし、クルマの騒音の影響をできるだけ小さくしようとしたフシが見受けられますが、残念ながらマンションの東側隣接地にマンションが建ったため、低層階の眺望は塞がってしまいました。
そしてミオカステーロ千歳船橋で気になってしまうのが、共用部分の管理修繕におけるコスパの悪さでしょうか。
ただでさえ全21戸と小ぶりな規模であるのに加え、中古マンション界隈でカネ喰い虫ツートップと称される機械式駐車場とエレベーターがどちらも付いているのは少々頭が痛いですね。
ミオカステーロ千歳船橋の現行の管理費・修繕積立金の平米単価は438円（2023年2月現在）と決して高い水準ではありませんが、機械式駐車場やエレベーターの改修が見込まれる築30年頃になると、これでは決して済まなさそう。
その頃なると多くのマンション住民が高齢化しているでしょうし、機械式駐車場の空き区画が慢性的に発生していたらダブルパンチでキツそうです。
総じてミオカステーロ千歳船橋は駅までの遠さや環八通り沿いのロケーション、小ぶりな規模感などの観点から魅力を見出しにくい物件であるように感じます。
こうなると相対的に割安な価格で取引される傾向となるため、特に買主側にとっては購入判断が難しいところです。
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