Overview
マンション概要
マンション名
ドルチェ成城
交通
小田急線「祖師ヶ谷大蔵」駅 徒歩7分
小田急線「成城学園前」駅 徒歩9分
所在地
世田谷区祖師谷3-20-1
建築年月
1986年 1月
構造
鉄筋コンクリート造3階建
総戸数
40戸
新築分譲主
常磐興産
施工会社
西松建設
東亜建設工業
専有面積
73.23m2 〜 120.05m2
価格相場
★★★☆☆
売り出しレア度
★★☆☆☆
世田谷低層マンションの王道たるドルチェ成城
ドルチェ成城は1986年に常磐興産によって分譲された、3階建の低層レジデンス。
同社があの常磐興産であるならば1944年に設立された炭鉱経営をメインとする老舗企業ですが、このドルチェ成城の他にマンション分譲実績を見つけることはできず、実際のところよくわかりません。
ちなみにドルチェと名の付くマンションは、大抵がワンルーム系若しくは勧業不動産が販売したものばかりのようです。
そんなドルチェ成城の外壁は質感のある二丁掛タイルが重厚に貼られ、低層住宅街のなかドッシリと存在感のある佇まいとなっています。
四方を道路に囲まれて鎮座するサマは世田谷低層マンションの王道フォルムで、マニアには堪りませんね。
2駅が使える低層マンションライフ
ドルチェ成城は成城学園前駅と祖師ヶ谷大蔵駅の2駅がともに徒歩10分以内で利用できる、電車アクセスの良いロケーションとなっています。
加えてマンション周辺は建物の高さに最も厳しい第一種低層住居専用地域が広がるため、世田谷らしい青空と緑が身近な暮らしが期待できるでしょう。
食料品の買い物は成城学園前駅若しくは祖師ヶ谷大蔵駅周辺のスーパーのいずれかを利用することになりそうですが、選択肢は豊富で困ることはなさそうです。
そしてメインエントランス（西）側の道路はやや交通量が多いので、小さな子どもやお年寄りが出入りする際は特に気を付けましょう。
エレなしゆえに価格の逆転現象が起きているかも
ドルチェ成城の住戸は専有面積が90㎡台と100㎡台を中心とする、ゆとりあるサイズの間取りで構成されています。
3LDKを主体とする間取りはリビングおよび各居室のすべてがじゅうぶんな広さを確保し、ゆったりと優雅な暮らしが望めることでしょう。
マンションはアルファベットの”U”の字の形状をしていて、住戸は南・西・東向きにそれぞれわかれています。
いずれの向きにあってもバルコニーの先は道路に面しているため、住戸の陽当りや眺望はまったく問題のなさそうな印象ですかね。
ドルチェ成城の最大の懸案としては、エレベーターが付いていない（通称：エレなし）ことであり、それゆえに本来最も評価の高い最上階（3階）住戸の取引価格が比較的低調になることでしょうか。
一般の低層マンションにおいては、1階住戸も比較的に高値で売却できるとされる”世田谷低層マンションマジック”が発動するケースは多いのですが、エレなしのドルチェ成城に関してはより強いブーストがかかりそうです。
それを裏付けるように、2010年内に3件（92㎡の同一タイプで1～3階）の取引履歴があるのですが、ごくわずかながら1階住戸が最も高い価格で成約しています。
また「良い条件のマンション（住戸）ほど売りに出ない」と言われますが、ことドルチェ成城では1階住戸の取引件数が少なく、ここからも3階＜2階＜1階という価格の逆転現象が起こっている証左に見えますね。
最後に、ドルチェ成城は壁式工法で建てられているため、躯体となる住戸内の一部の壁を撤去することができません。
そのためリノベーション工事による間取り変更を前提として購入する場合、希望通りに変更できない可能性がありますので、事前にしっかり調査しましょう。
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